Etagenwohnung in Hamburg-Horn

Warum diese Wohnung?
Wer in Hamburg Wohnimmobilien kauft, zahlt heute im Stadtteil Horn durchschnittlich 4.465 bis 4.797 € pro Quadratmeter. Diese Wohnung wird zu 3.634 €/m² angeboten — ein struktureller Abschlag von rund 25–30 % auf den Marktwert. Dieser eingepreiste Substanzwert ist das Kernargument für diese Kapitalanlage.

Die wichtigsten Investmenttreiber:
• Sofortiger Mietcashflow: Die Wohnung ist unbefristet vermietet. Ab dem ersten Tag nach Beurkundung fließen Mieteinnahmen — kein Leerstand, kein Erstvermieterrisiko.
• Kaufpreisfaktor 25,6x: Im Hamburg-Vergleich günstig. Übliche Faktoren für vermietete Altbauwohnungen in Hamburg liegen bei 27–32x.
• Kaufpreis/m² deutlich unter Markt: 3.634 €/m² versus 4.465–4.797 €/m² Marktdurchschnitt Horn (Quelle: immowelt, immoportal Dez. 2025). Das Wertsteigerungspotenzial ist eingebaut.
• Provisionsfrei für Käufer: Keine Maklerprovision — das entspricht einer Einsparung von 5.000–8.000 € gegenüber marktüblichen Angeboten.
• AfA 2,5 % p.a.: Als Gebäude des Baujahres 1900 gilt die erhöhte Abschreibung nach § 7 Abs. 4 EStG. Auf einen Gebäudeanteil von ca. 80 % (rd. 119.000 €) ergibt das ca. 2.975 € steuerlichen Abzug pro Jahr.
• Technisch gewartet: 2021 wurde eine neue Einzelgastherme installiert und Kunststofffenster eingesetzt — kein unmittelbarer technischer Investitionsbedarf.
• Rücklage vorhanden: Die WEG (17 Wohneinheiten) hat Instandhaltungsrücklagen gebildet. Diese gehen anteilig auf den Erwerber über.
• Dachgeschossabteil zugeordnet: Zusätzliche Lagerfläche für Mieter ohne Aufpreis — ein Vorteil, der die Vermietbarkeit verbessert.
• Nahezu selbsttragend bei Finanzierung: Bei bankgeüblicher Finanzierung (laut IS24 ab 521 €/Monat) entspricht die monatliche Rate annähernd der Nettokaltmiete — Tilgung und AfA-Vorteil kommen hinzu.