Etagenwohnung in München-Berg am Laim

3-Zimmer-Wohnung im 4. Obergeschoss eines 1969 errichteten Mehrfamilienhauses, WEG-Aufteilung 2005. Direkt im Werksviertel München, dem dynamischsten Stadtquartier im Münchner Osten. Rund 77 m² Wohnfläche, funktionaler Schnitt, Balkon, eigene Speisekammer, separates Gäste-WC und Kellerabteil. Stellplatz nicht zugeordnet, Anwohnerparken in der Ampfingstraße.

Mietverhältnis. Werks-/Dienstwohnung an einen Mitarbeiter, befristet bis 31.12.2026. Kaltmiete 1.800,00 € pro Monat, rund 23,4 €/m² am Sondereigentum, oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete (Mietspiegel Q1/2026 ca. 19,89 €/m²). Über das Vermieter-Verlängerungsrecht (zweimal 6 Monate, Werks-/Dienstwohnungsklausel) kann das Mietverhältnis bis längstens 31.12.2027 fortgeführt werden, sofern der Käufer die Konstellation übernimmt.

Eigennutz-Option. Ab 01.01.2027 steht die Wohnung zur Eigennutzung oder marktorientierten Neuvermietung zur freien Verfügung. Damit liefert das Objekt Bestandscashflow heute und Flexibilität für 2027. Für Käufer, die eine Eigennutzung planbar in den Lebenslauf einordnen wollen, ist diese Konstellation in dieser Lage selten.

Kennzahlen am Kaufpreis 590.000 €. Bruttoanfangsrendite Ist 3,66 % p.a., Faktor auf Ist-Miete 27,3, Faktor auf nachhaltige Marktmiete (21 €/m²) ca. 30,4. Hausgeld ca. 313 €/Monat (Stand Wirtschaftsplan 2026), davon ca. 35 % nicht umlegbar.

WEG und Substanz. Anlage Ampfingstraße 39 bis 45, ca. 40 Einheiten, Tiefgarage, externe Hausverwaltung. Gas-Zentralheizung Bj. 1995, Sanierungsfahrplan zur Heizungserneuerung durch die WEG beschlossen. Sonderumlagen mittelfristig in der Größenordnung 10.000 € einkalkulieren. Innerhalb der WEG liegt ein positiver Bauvorbescheid zur Aufstockung um zwei Geschosse vor (gültig bis April 2027), eine zusätzliche Wertentwicklungsperspektive der Liegenschaft ist plausibel.

Käuferprofil. Privatinvestoren, Kapitalanleger und Family Offices mit Bestandsfokus, ebenso Eigennutzer mit Planungshorizont 2027.