Dachgeschosswohnung in Mannheim-Neckarstadt-Ost

Die zum Verkauf stehende Wohnung mit drei Zimmern, Küche und Bad liegt im obersten Geschoss (4. OG) eines sehr gepflegten Mehrfamilienhauses im beliebten Stadtteil Neckarstadt Ost. Das um 1910 errichtete Gebäude prägt mit seiner Architektur das Straßenbild und zählt zu den markanten Altbauten des Quartiers.
Ein wahres Augenmerk ist der Dielenboden aus Holz.
Obwohl es sich um eine Dachgeschosswohnung handelt, sind keine Dachschrägen vorhanden, was für eine optimale Raumausnutzung sorgt.

Insgesamt beherbergt das Haus zehn Wohneinheiten. Ende der 1980er-Jahre wurde die Immobilie grundlegend modernisiert und anschließend in Eigentumswohnungen aufgeteilt. Seitdem wurde das Objekt fortlaufend instand gehalten und technisch wie optisch weiterentwickelt.

Am Gemeinschaftseigentum wurden über die Jahre zahlreiche werterhaltende Maßnahmen vorgenommen. Hierzu zählen unter anderem die Erneuerung der straßenseitigen Fassade samt Balkonen, Arbeiten an der Hoffassade, der Austausch der Kaltwasserleitungen sowie die aufwendige Aufarbeitung der historischen Hauseingangstür. Auch das Treppenhaus wurde im Zuge dessen gestalterisch aufgewertet und mit hochwertigen Holzstufen und Geländern versehen.

Im Jahr 2023 erfolgten weitere umfangreiche Sanierungsmaßnahmen. So wurde das Dach vollständig neu eingedeckt und gedämmt, der Schornstein im Dachbereich erneuert, die Hoffassade zusätzlich gedämmt und der Warmwasserspeicher im April 2023 ausgetauscht.

Die Wohnung selbst bietet eine Wohnfläche von rund 78 m² und ist aktuell an drei Studenten vermietet. Ihre Lage im obersten Geschoss sorgt für eine angenehme Ruhe. Charakteristisch für die Einheit sind die klassischen Altbaumerkmale wie hohe Decken von etwa 2,75 m, große Fensterflächen und ein gut strukturierter Grundriss, die gemeinsam ein helles und großzügiges Raumgefühl schaffen. Im Eingangsbereich sind zudem stilprägende Jugendstilelemente erhalten geblieben, ergänzt durch eine liebevoll restaurierte Wohnungseingangstür.

Die Raumaufteilung ist funktional und durchdacht: Sämtliche Zimmer sind über eine zentrale Diele separat zugänglich und in ihrer Größe nahezu gleichwertig, wodurch sich vielseitige Nutzungsmöglichkeiten ergeben. Die Küche ist großzügig dimensioniert und kann problemlos auch als Wohnküche genutzt werden. Das Tageslichtbad ist mit Badewanne, WC und Handtuchheizkörper ausgestattet. Eine umfassende Renovierung der Wohnung, einschließlich Elektrik und Bad, wurde 1997 durchgeführt. Der derzeitige Zustand ist als sehr gepflegt zu bezeichnen.

Die Beheizung erfolgt über Fernwärme. Der aktuell gültige Energieausweis weist einen Endenergiebedarf von 130 kWh/m²a aus (Energieeffizienzklasse D). Ein aktualisierter Energieausweis, der die jüngsten Sanierungsmaßnahmen berücksichtigt, ist bereits beauftragt.

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Renditekennzahlen
Bei einem Kaufpreis von 299.000 € und einer monatlichen Kaltmieteinnahme von 1.200 € ergibt sich eine jährliche Kaltmiete von 14.400 €.
Die Bruttorendite beträgt somit ca. 4,8 % p. a.
Die jährlich nicht umlagefähigen Kosten belaufen sich auf 1.428,10 €.
Daraus ergibt sich ein jährlicher Nettoertrag von 12.971,90 €.
Dies entspricht einer Nettorendite von ca. 4,3 % p. a.
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Fact-Sheet:
Baujahr 1910, kernsaniert 1989
Ca. 78 m² Wohnfläche, 3 ZKB
Obergeschoss, 10 Parteien im Haus
Vermietet an 3 Studenten (1.200€ mtl. Kaltmieteinnahmen)
130 kWh/m²a aus (Energieeffizienzklasse D)
Grundsteuer ca. 115,27 € jährlich
Wohngebäudeversicherung ca. 1.130 € jährlich
Rücklagenhöhe: 70808€ (aktueller Stand)