Erdgeschosswohnung in Leipzig-Heiterblick

Bei der angebotenen Einheit handelt es sich um eine 1,5-Zimmer-Eigentumswohnung im Erdgeschoss eines gepflegten und seit vielen Jahren stabil bewirtschafteten Wohnensembles in Leipzig-Heiterblick. Die Wohnanlage ist geprägt von einer ruhigen, grünen Umgebung, einer soliden Eigentümerstruktur sowie einer guten Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und die Versorgung des täglichen Bedarfs.

Die Wohnung verfügt über einen klar geschnittenen, funktionalen Grundriss. Der helle Wohnbereich bietet Zugang zur geschützten, ebenerdig angeordneten Loggia, die den Wohnraum sinnvoll erweitert. Die offene Küche fügt sich harmonisch in den Wohnbereich ein. Der Schlafbereich ist räumlich abgetrennt und ermöglicht eine angenehme Trennung von Wohnen und Ruhen. Ergänzt wird die Einheit durch ein innenliegendes Bad mit Dusche und Waschmaschinenanschluss sowie einen praktischen Abstellraum. Der bauliche und optische Zustand der Wohnung ist gepflegt und dem Baujahr entsprechend ordentlich.

Die Wohnung ist seit dem Jahr 2006 durchgehend vermietet. Die Kaltmiete wurde zuletzt im Mai 2023 angepasst und beträgt aktuell 287,50 EUR monatlich, entsprechend einer Jahreskaltmiete von 3.450,00 EUR. Das Mietverhältnis besteht unverändert fort; eine Kündigung seitens der Mieterin liegt nicht vor. Die Vermietung ist als stabil und zuverlässig einzustufen. Unter Berücksichtigung der gesetzlichen Rahmenbedingungen besteht perspektivisch weiterhin die Möglichkeit einer moderaten Mietanpassung, was insbesondere für Kapitalanleger ein zusätzliches Entwicklungspotenzial darstellt.

Der Kaufpreis der Wohnung beträgt 99.000,00 EUR. Die Kaufnebenkosten belaufen sich auf insgesamt ca. 10,57 % des Kaufpreises und setzen sich zusammen aus 3,57 % Maklercourtage (3.534,30 EUR), ca. 1,5 % Notar- und Grundbuchkosten (1.485,00 EUR) sowie 5,5 % Grunderwerbsteuer (5.445,00 EUR). Die daraus resultierende Gesamtinvestition beträgt 109.464,30 EUR.

Das Hausgeld beträgt gemäß Wirtschaftsplan 2026 monatlich 245,40 EUR inklusive Erhaltungsrücklage.

Auf Basis der aktuellen Vermietung ergibt sich ein Nettoertrag vor Finanzierung von ca. 2.185,20 EUR pro Jahr. Die Bruttorendite bezogen auf den Kaufpreis beträgt ca. 3,48 %, die Nettoanfangsrendite vor Finanzierung rund 2,21 %.

Beispielhafte Entwicklungsperspektive:
Bei einer weiteren moderaten Anpassung der Kaltmiete auf 320,00 EUR monatlich (unter Einhaltung der gesetzlichen Vorgaben) ergäbe sich eine Jahreskaltmiete von 3.840,00 EUR. Der Nettoertrag vor Finanzierung läge dann bei ca. 2.575,20 EUR jährlich, die Bruttorendite bei ca. 3,88 %, die Nettoanfangsrendite vor Finanzierung bei rund 2,60 %. Diese Berechnung dient ausschließlich der Orientierung.

Ich bin seit über 15 Jahren regelmäßig in dieser Wohnanlage tätig und mit deren Struktur, Kostenentwicklung und Vermietungssituation sehr vertraut. Diese Erfahrung bietet Käufern wie auch finanzierenden Banken eine belastbare Grundlage für eine realistische und nachhaltige Einschätzung des Objekts.