Immobilie in Stephanskirchen

Objektnr: 1068857

Diese attraktive 5-Zimmer-Wohnung befindet sich im 1. Obergeschoss eines gepflegten Mehrfamilienhauses mit insgesamt nur vier Einheiten und bietet damit ein angenehmes, familiäres Wohnumfeld. Mit einer Wohnfläche von ca. 117,02 m² sowie einer Gesamtfläche inklusive Nutz- und Nebenflächen von ca. 178,15 m² stehen großzügige Räume zur Verfügung, die durch helle Panoramafenster (Büro), hohe Decken mit Sichtdachstuhl sowie unterschiedliche Wohnebenen eine besondere Wohnatmosphäre schaffen.

Die Wohnung überzeugt mit zwei Balkonen (Nordost und Südost) mit traumhaftem Bergblick, einem großzügigen Wohn- und Essbereich mit Küche, vier großen Zimmern, einem gepflegten Badezimmer mit Dusche, Badewanne, WC und Fenster sowie einem zusätzlichen Gäste-WC mit Waschbecken, WC und Pissoir. Die vorhandene Einbauküche inklusive Einbauschränken im Speicher ist im Kaufpreis enthalten und rundet das Angebot ab.

Die Bodenbeläge bestehen überwiegend aus Parkett und Fliesen; die Parkettböden in den beiden hinteren Schlafzimmern wurden im August 2025 frisch abgeschliffen und neu versiegelt.
Das Objekt wird über eine Öl-Zentralheizung (Wärmeerzeuger laut Energieausweis Baujahr 1991) beheizt. Die Wärmeverteilung in der Wohnung erfolgt über Heizkörper. Zusätzlich stehen eine elektrische Fußbodenheizung im Bad sowie im Büro zur Verfügung. Im Wohnzimmer sorgt außerdem ein Ofen für eine behagliche Atmosphäre.
Die Fenster stammen größtenteils aus dem Jahr 2000, während die Dachfenster 2025 erneuert wurden und nun über elektrische Rollläden verfügen. Auch die Balkone werden bis voraussichtlich 2026 durch die jetzigen Eigentümer modernisiert (neue Böden, Edelstahlgeländer, Verbreiterung – nähere Infos beim Makler vor Ort). Des Weiteren wird ein Glasfaseranschluss laut Eigentümer innerhalb des nächsten Jahres voraussichtlich verfügbar sein; die Kosten hierfür werden ebenfalls noch von den jetzigen Eigentümern übernommen.

Zum Objekt gehören außerdem ein Dachboden mit Einbauschränken (ca. 50m² Nutzfläche), die Option auf einen Hobbyraum (ca. 15 m²) sowie die Möglichkeit eines Sondernutzungsrechts für einen ca. 60 m² großen Garten – eine seltene Gestaltungsmöglichkeiten für Käufer.
Ein Außenstellplatz steht zur Verfügung; zusätzlich besteht die Möglichkeit, einen Garagenstellplatz anzumieten.

Die Wohnung ist sofort bezugsfrei und eignet sich sowohl zur Eigennutzung als auch als Kapitalanlage. Bei einer realistischen Jahresnettokaltmiete von rund 18.000 € (ca. 1.500 € monatlich) ergibt sich ein attraktives Renditepotenzial.

Die Grundsubstanz des Hauses stammt aus 1973, die Wohnung selbst wurde 1999 geschaffen. Zahlreiche Modernisierungen und Renovierungen wurden bereits durchgeführt (u. a. Böden 2023/2025, Küche 2025 überarbeitet, Dachfenster 2025, eine Balkontüre 2025). Weitere Erneuerungen erfolgen bis ca. Ende 2026 auf Kosten des aktuellen Eigentümers.
Auch am Gebäude wurden bereits wichtige Maßnahmen umgesetzt oder stehen bevor: Dach und Dämmung (1999, Dachziegelüberarbeitung bis ca. 2027), Elektrik und Steigleitungen (1999), Fassade mit Dämmung (Teilmodernisierung 2023, weitere Überarbeitung bis Ende 2026). Diese ausstehenden Arbeiten erfolgen ebenfalls noch auf Kosten des aktuellen Eigentümers.
Zusammenfassend lässt sich sagen: Die Wohnung befindet sich in einem gepflegten und renovierten Zustand.

Eine Hausverwaltung besteht aktuell nicht. Hausgeldzahlungen und Rücklagen wurden daher bislang nicht gebildet; zukünftig ist mit einem monatlichen Hausgeld von ca. 430 € zu rechnen. Durch die kürzlich erfolgte Aufteilung der Wohnungen ergeben sich für Käufer flexible Gestaltungsmöglichkeiten, etwa hinsichtlich Gartenanteil oder Hobbyraum. Die bestehende Teilungserklärung wird im Zuge des Verkaufs entsprechend angepasst.

Dieses Angebot vereint flexible Nutzungsmöglichkeiten, gepflegte Ausstattung und eine tolle Lage mit Bergblick.