Erdgeschosswohnung in München-Perlach

Zum Verkauf steht eine kernsaniert ausgestattete 3-Zimmer-Wohnung mit Terrasse, kleinem Gartenanteil und Außenstellplatz im historischen Ortskern von München-Alt-Perlach.

Die Einheit befindet sich in einer 2020–2021 vollständig sanierten Wohnanlage und bietet ein attraktives Chancen-Risiko-Profil durch mehrere kombinierbare Nutzungsmöglichkeiten.

Aktuell ist die Wohnung an einen Pflegedienst vermietet.

Der Staffelmietvertrag läuft bis Mai 2029, mit einer monatlichen Kaltmiete von 2.141,40 € und jährlicher Steigerung von 2 %.

Der Mieter ist bereit, das Mietverhältnis innerhalb von sechs Monaten einvernehmlich zu beenden, falls der Erwerber eine Eigennutzung oder Umstellung auf Kurzzeitvermietung plant.

Die Immobilie verfügt über eine offizielle Genehmigung zur touristischen Kurzzeitvermietung (bis zu 6 Betten) – eine Ausnahmegenehmigung, die in München nur selten vergeben wird.


Share-Deal / steuerliche Struktur

Alternativ zum klassischen Asset-Deal besteht die Möglichkeit, die Immobilie über einen Share-Deal zu erwerben.


Wirtschaftliche Kennzahlen

• Kaufpreis: 699.000,-€

• Wohnfläche: ca. 78 m²

• Kaltmiete aktuell: 2.141,40 € / Monat

• Mietsteigerung: 2 % p. a.

• Laufzeit Mietvertrag: bis 05/2029

• Hausgeld: 419 € / Monat

• Rendite (IST): ca. 3,5 % p. a. (inkl. Kaufnebenkosten)

• Eigenkapitalrendite (bei 10 % EK): ca. 35 % p. a. (ohne Finanzierungskosten)

• Potenzielle Kurzzeitvermietung: bis zu 8.000 € Monatsumsatz (je nach Auslastung)


Zustand & Sanierung

• Komplettsanierung der Anlage 2020–2021

• Anteilige Sanierungskosten Wohnung: ca. 109.794 € netto

• Sonderausstattung: ca. 8.000 € (z. B. hochwertige Materialien)

• Erneuert: Fenster, Türen, Elektrik, Sanitär, Heizsysteme

• Energieeffizienzklasse: B

• Endenergiebedarf: 56 kWh/(m²·a)

• Heizung: Zentral (Erdgas + Wärmepumpe)


Ausstattung & Aufteilung

• ca. 78 m² Wohnfläche

• 3 Zimmer, moderne Grundrissgestaltung

• Hochwertiger Parkett- und Fliesenboden

• Bad mit Dusche + Gäste-WC

• Terrasse mit Gartenanteil

• Außenstellplatz und Kellerabteil

• Einbauküche optional (nicht im Kaufpreis enthalten)


Nutzungsszenarien


1. Kapitalanlage mit Staffelmietvertrag bis 2029

• Laufende Mieteinnahmen, planbare Steigerung, sofortiger Cashflow

2. Kurzzeitvermietung (Airbnb / Serviced Apartment)

• Deutlich höhere Mietumsätze durch genehmigte touristische Nutzung

3. Eigennutzung nach Auflösung Mietverhältnis

• Mieter räumt nach Absprache innerhalb von 6 Monaten


Key Takeaways für Investoren

• Genehmigte touristische Kurzzeitvermietung – seltene Ausnahmegenehmigung in München

• Share-Deal-Struktur möglich

• Stabile Mieteinnahmen aus langfristigem Staffelmietvertrag (bis 05/2029, 2 % p. a. Steigerung)

• Hohe Ertragschancen durch Kurzzeitvermietung oder mittelfristige Eigennutzung