Erdgeschosswohnung in München-Perlach

Objektbeschreibung

Wo Geschichte auf Moderne trifft: Diese sanierte 3-Zimmer-Wohnung mit Terrasse, kleinem Gartenanteil und Außenstellplatz liegt im historischen Ortskern von Alt-Perlach, direkt am Hachinger Bach. Sie vereint den Charme eines gewachsenen Ensembles mit den Vorteilen einer kernsanierten Immobilie.

Besonders hervorzuheben ist die offizielle Genehmigung zur touristischen Kurzzeitvermietung mit bis zu 6 Betten (z. B. über Airbnb oder vergleichbare Plattformen), eine echte Seltenheit in München, da solche Genehmigungen nur in Ausnahmefällen erteilt werden. Das macht dieses Objekt zu einer einzigartigen Chance für Investoren, die vom boomenden Markt für möbliertes Wohnen profitieren möchten.

Aktuell ist die Einheit an einen etablierten Pflegedienst vermietet. Der Staffelmietvertrag läuft bis Mai 2029, bringt monatlich 2.141,40 € Kaltmiete und sichert durch eine jährliche Steigerung von 2 % planbare Einnahmen.
Auf Basis dieser Miete ergibt sich eine aktuelle Nettorendite von ca. 3,5 % (inkl. Kaufnebenkosten).
Bei einem Eigenkapitaleinsatz von lediglich 10 % resultiert daraus eine Eigenkapitalrendite (ohne Finanzierungskosten) von rund 35 % – ein außergewöhnlich starkes Verhältnis von Risiko zu Rendite im Münchner Immobilienmarkt.
Durch die genehmigte Kurzzeitvermietung lässt sich das Objekt perspektivisch zudem deutlich ertragreicher bewirtschaften, da die erzielbaren Monatsumsätze im Bereich möblierter Vermietung bzw. als Serviced Apartment erheblich über der aktuellen Langzeitmiete liegen können.

Damit eröffnet sich Ihnen ein seltenes Investment mit mehrfachen Nutzungsperspektiven:

• als sichere Kapitalanlage mit laufender Vermietung,
• zur Eigennutzung in hochwertiger Wohnqualität oder
• als lukrative Kurzzeitvermietung, sobald die Einheit frei wird.

Eine Kombination, die in München kaum ein zweites Mal zu finden ist.

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Highlights im Überblick

• Provisionsfrei für den Käufer
• Genehmigte touristische Kurzzeitvermietung – äußerst selten in München
– Potenzielle Monatsmiete über Booking: ca. 8.000 €
• Derzeit vermietet an einen Pflegedienst (Staffelmietvertrag bis 05/2029)
– Kaltmiete: 2.141,40 €
– Jährliche Steigerung: 2 %
• Zukunftsgerichtete Investition mit verschiedenen Nutzungsmöglichkeiten
• Kernsanierung 2020–2021, neuwertiger Zustand
• Hochwertige Ausstattung, Terrasse mit Gartenanteil, Außenstellplatz & Kellerabteil

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Raumaufteilung & Ausstattung

• Ca. 78 m² Wohnfläche, durchdachter Grundriss
• 3 helle Zimmer mit Parkett- und Fliesenböden
• Modernes Duschbad & separates Gäste-WC
• Voll ausgestattete Einbauküche (optional, nicht im Kaufpreis enthalten)
• Eigene Terrasse mit kleinem Gartenanteil
• Außenstellplatz & Kellerabteil inklusive

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Zustand & Sanierung

• Kernsanierung der gesamten Anlage 2020–2021
• Anteilige Sanierungskosten: ca. 109.794 € netto zzgl. ca. 8.000 € Sonderausstattung (Nachweise vorhanden)
• Erneuerung von Fenstern, Türen, Elektrik, Sanitär und Heizsystemen
• Neuwertiger Zustand – kein Instandhaltungsstau

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Energie & Nachhaltigkeit

• Energieeffizienzklasse B
• Endenergiebedarf: nur 56 kWh/(m²*a)
• Umweltfreundliche Zentralheizung (Erdgas + Wärmepumpe)

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Steuerliche Vorteile

• 3 % gewerbliche Abschreibung (AfA) jährlich
• Wertstabil durch Lage, Zustand und flexible Nutzungsperspektive

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Hausgeld 2025

• Gesamt: 419 €/Monat

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Fazit

Eine einmalige Gelegenheit in einer Stadt, in der die Nachfrage nach temporärem Wohnraum ungebrochen hoch ist, während Genehmigungen für Kurzzeitvermietung streng limitiert bleiben.

Dieses Objekt bietet Ihnen die Sicherheit laufender Mieteinnahmen und gleichzeitig die Flexibilität, bei Freiwerden sofort in die attraktive Kurzzeitvermietung einzusteigen.

Ob Serviced Apartment, Business-Vermietung oder klassisches Wohnen auf Zeit, hier investieren Sie in ein Stück Münchner I