Etagenwohnung in Günzburg

1. Objektbeschreibung
Zum Verkauf steht eine gepflegte und funktional geschnittene 3,5-Zimmer-Eigentumswohnung im 1. Obergeschoss eines massiv errichteten Zweifamilienhauses aus dem Baujahr 1967. Die Wohnung befindet sich in einer ruhigen und familienfreundlichen Wohnlage im Günzburger Ortsteil Reisensburg.

Das Objekt ist Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) gemäß §8 WEG mit 1/2 Miteigentumsanteil und zugeordnetem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 2 laut Teilungserklärung und Aufteilungsplan.

Die Wohnfläche beträgt ca. 90 m², zusätzlich steht ein großzügiger Kellerraum mit ca. 20 m² Nutzfläche sowie umfangreiche Abstellflächen im Dachgeschoss zur Verfügung, welche zu 50% der Wohnung zugeordnet sind.

2. Baukonstruktion & Technischer Zustand
Das Wohngebäude wurde in konventioneller Massivbauweise errichtet und entspricht bautechnisch dem Standard der späten 1960er Jahre. Die Substanz ist solide und gepflegt, es bestehen keine augenscheinlichen strukturellen Mängel.

Baukonstruktive Merkmale:

- Außenwände KG: Kalksandstein / Beton, ca. 30 cm

- Geschosswände: Hochlochziegel, ca. 30 cm

- Decken: Stahlbeton

- Fenster: Kunststoffrahmen, zweifach verglast, erneuert vor ca. 15 Jahren

- Dach: Kehlbalkendach, Eindeckung mit Frankfurter Pfannen

- Heizung: Öl-Zentralheizung (Baujahr 2009), Tankanlage im Kellergeschoss

- Photovoltaikanlage: Wirtschaftliche Zusatznutzung, Ertrag ca. 700–800 €/Jahr/Wohneinheit, Vertrag mit LEW Verteilnetz GmbH, Restlaufzeit ca. 9 Jahre

Renovierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen:

- 2022: WC-Keramik, Spülkasten, Handwaschbecken & Armaturen im Bad erneuert

- 2022: Balkongeländer erneuert

- 2018: Rolladenkästen gedämmt, Rolläden ersetzt

- 2014: Laminatböden im Wohn-, Schlaf- und Kinderzimmer verlegt

- ca. 2009: Kunststofffenster mit Isolierverglasung erneuert

- Die Energieeffizienzklasse D entspricht einem Verbrauch von 118,6 kWh/(m²·a).

3. Grundriss & Raumaufteilung
Die Wohnung überzeugt durch einen klar strukturierten und funktionalen Grundriss:

Großzügiger Eingangsflur mit Garderobenbereich
Tageslichtbad mit Wanne, Waschbecken, Waschmaschinenanschluss (im Keller)
Separates Gäste-WC
Kinderzimmer mit Zugang zum Balkon
Schlafzimmer mit zweitem Zugang zum Balkon
Wohnbereich
Separate Küche mit Essplatz

Insgesamt ergibt sich eine lichte, freundliche Wohnatmosphäre, ideal geeignet für Paare, kleine Familien oder Eigennutzer mit gehobenem Platzbedarf.

4. Nutzung, Vermietung & Wirtschaftlichkeit
Die Wohnung ist derzeit zu einer Kaltmiete von 665 € vermietet. Der Mietvertrag sieht keine festen Laufzeiten vor, sodass ein Eigenbedarf mit gesetzlicher Frist problemlos geltend gemacht werden kann.
Eine Mieterhöhung um 20% ist ab November 2025 möglich.

5. Außenanlagen & Stellplätze
Das Grundstück umfasst ca. 760 m², wobei gemäß Teilungserklärung eine hälftige Gartennutzung vorgesehen ist. Der Garten ist gepflegt, großzügig angelegt und bietet ein hohes Maß an Privatsphäre.
Ein Carport-Stellplatz mit zusätzlichem Vorplatz steht dem Objekt exklusiv zur Verfügung. Weitere Stellmöglichkeiten befinden sich in der breiten Zufahrt und eignen sich für Gäste oder Zweitfahrzeuge.


6. Rechtlicher Hinweis & Besonderheiten
Sondereigentum an Wohnung Nr. 2, gemäß Teilungserklärung
Miteigentumsanteil 1/2 mit hälftigem Nutzungsrecht an Grundstück und Dachboden
Die Immobilie ist ideal für Kapitalanleger mit mittelfristiger Eigennutzungsabsicht